Hypotheekrente Aftrek (HRA)

Analyse

Kern (onderbouwd)

• Budgettair belang van de hypotheekrenteaftrek: 7.619 mln (2022), 8.601 mln (2024), 10.698 mln (2026) en 12.123 mln (2027, raming) (Miljoenennota 2027 tabel 4.3.2; bi 121, src:317). Dat is fictieve derving: afschaffen levert door gedragseffecten niet 1-op-1 op, en het eigenwoningforfait telt apart. F_Volume (10 mld) is voor 2027 aan de lage kant. CBS: in 2024 werd 23,3 mld afgetrokken, met 9,5 mld belastingvoordeel (dp:463, src:383).
• Doelmatigheid: Bouwstenen 2020 deel 5 noemt de fiscale behandeling van de eigen woning ondoelmatig (CPB-subsidie bijna 10 mld per jaar), met als opties overheveling naar box 3 (+4,8 mld) of versneld afbouwen (+3,1-4,4 mld) (src:301).
• Woningprijzen: CPB Kansrijk woonbeleid 2020 raamt bij defiscalisering een woningprijs die in 2025 8,8% lager ligt dan het basispad (dp:465, src:385).
• Hypotheekschuld: eind 2025 ruim 890 mld, waarvan 628 mld bij banken, 174 mld bij institutionele beleggers en 88 mld bij overige financiele instellingen (DNB; dp:464, src:384).
• Kwetsbaarheid: bijna 45% van de hypotheekschuld is aflossingsvrij, en meer dan 60% van de starters leent met een LTV boven 90% (DNB OFS voorjaar 2026 box 2; dp:580, src:481). Tegelijk daalt de gemiddelde LTV van de bankportefeuilles en zijn de systeemrisico's volgens DNB afgenomen.

Afhankelijkheid met pol:205, pol:206 en pol:208 (verliesdeling bij beleidsgedreven waardeverlies) - 28-09-2026, bijgewerkt na Action 275/276

Het instrument is op 28-09-2026 gesplitst (RuleId 10): policy 205 (CONCEPT, B3 bron) regelt verliesdeling vooraf voor nieuwe leningen; policy 206 (CONCEPT, H2 herstel) regelt bestaande leningen, met opties A-D waarover Harmen beslist (Action 275); policy 208 legt Harmens argument over geldschepping vast als politieke optie. Alle drie staan primair onder ana:61. De afbouw van de HRA is toepassing 2. Een lagere woningprijs (CPB -8,8%) brengt vooral recente kopers met een hoge LTV onder water.

• Balansmechaniek: een hypotheek schept tegelijk een vordering en een tegoed (BoE 2014, src:479; WRR 2019, src:480). Afboeken verlaagt de vordering, maar het tegoed blijft staan; het verlies gaat dus ten laste van het eigen vermogen (CET1) van de bank. Depositohouders en de staat worden pas geraakt als het kapitaal onder de eisen zakt. De vordering is juridisch een vermogensrecht en moet op de balans (src:490, src:498; pol:208).
• Buffers: gemiddelde CET1 NL-banken bijna 17,8%; in de DNB-stresstest ca. 2 pp lager en nog boven de eisen (dp:575, src:481). Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker: ca. 20,3 mld euro ruimte boven de MDA-grens per 30-06-2025 (bi 120, src:482/src:483; eigen berekening); CET1 eind 2025 20,3% (src:503).
• Prudentieel: een gerichte afschrijving voor onderwaterhuishoudens met betalingsproblemen is forbearance; bij meer dan 1% verlies aan contante waarde telt de hypotheek als default (CRR art. 178; EBA/GL/2016/07 en 2026/05; dp:581). Herstructurering zonder verlies aan contante waarde (looptijd, aflossingsvorm) blijft onder die drempel.
• Rente en krediet: in de VS verhoogde de mogelijkheid van cramdown de hypotheekrente met 12-16 bp, vooral voor de riskantste leners (src:493). Na de retroactieve Hongaarse schuldverlichting van vreemde-valutahypotheken (2011) daalden huishoudkrediet en goedkeuringen fors, het sterkst voor lage inkomens (src:495). De kabinetsreactie op WRR 2019 noemt de afbouw van de hypotheekrenteaftrek als rem op schuldengroei (src:499).
• Orde van grootte (illustratief, eigen berekening): 1% afschrijving op alle bankhypotheken = 6,3 mld; 5% = 31,4 mld. Dat is meer dan de MDA-ruimte van een grote bank. Een generieke afschrijving is dus niet draagbaar. Het instrument moet gericht zijn op huishoudens die door de maatregel onder water komen en in betalingsproblemen raken, en de afbouw van de HRA moet geleidelijk verlopen. Verliezen voor banken ontstaan pas bij gedwongen verkoop onder de schuld; NHG dekt een deel.
• Wie het verlies draagt, is een politieke keuze: aandeelhouders (afschrijving), huishoudens (restschuld) of de staat (NHG, overgangsregeling). Een deel van de HRA-opbrengst kan als buffer dienen voor een overgangsregeling voor onderwaterhuishoudens (niet gekwantificeerd).

Er is nog geen HRA-policy. De relatie met pol:205, pol:206 en pol:208 is niet vastgelegd als policy_alternative/claim (tabellen niet toegankelijk).

Wat ontbreekt

Aantal of aandeel onderwaterhypotheken bij afschaffen of versneld afbouwen van de HRA; het aandeel NHG; CET1-kapitaal in euro voor de bankensector; verdeling van de verliezen over banken, beleggers en huishoudens; NL-effect van verliesdeling op de hypotheekrente. Uitgezet in Action 274 (datascraper). S/C/E ongewijzigd (3/8/5): de nieuwe gegevens (ook na Action 276) betreffen financiele stabiliteit en vormgeving, niet de schade of het escalatierisico van de regeling zelf.